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谁是房价高烧背后的推手

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谁是房价高烧背后的推手
http://www.aofenglu.com  时间:2016年9月20日   来源:北京商报

在不少消费者眼中,楼市成交价格频繁刷新纪录已成为一种常态。多家房地产中介机构最新发布的今年以来多项成交数据中显示,在多重因素推动下,今年以一线城市为代表多地商品房成交量虽然出现了明显降幅,但成交价格仍然处于上涨通道且爬升速度较快。为此,昨日,北京商报记者走访调查了多个社区及周边房地产中介门市店,发现中介联手推高价格、供应短缺以及买家追涨心理等诸多因素,均是房价猛涨的背后推手。

中介联手

“今年春天以来,二手房价格步入快速上涨通道,几乎是隔两周价格上涨一次。”东四环外十里堡区域一名房地产中介从业人员告诉北京商报记者。以晨光家园为例,年初小区的成交均价在3.8万元/平方米,目前的成交均价已超过5万元/平方米。该小区内两居室成交最好,也最为稀缺,年初时,一套85平方米的两居室价格约350万元,而目前在售的两居室报价已达到450万元,即使如此高的价格,业主出售的意愿也不强烈。

北京商报记者调查发现,二手房成交较好的区域,相比年初的价格涨幅均在50%以上。那么,是什么原因不断推升房价的上涨呢?市场上行房源减少、土地价格不断攀升等均是房价上涨的原因,但不得不提的是,房地产中介的推波助澜也是房价上涨的幕后推手之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房源的获取是二手房交易的重要环节,当房产中介掌握了大多数甚至是全部在售房源时,从某种意义上来说,中介便拥有了市场定价权。房源是房产交易的基础,大多数房产中介为获得房源,在业主委托房屋时,对房屋的报价会高于市场成交价格,在市场上行时,这种行业“潜规则”就会导致房屋报价不断走高。

事实上,无论房价涨幅多高,有人“买单”才是房价不断上涨的推动力。此外,有业内人士分析称,因为房产中介是通过成交价格来抽取佣金,经纪人有动力来以更高的价格促成交易。而在一些区域,多家中介公司甚至会以“约定价格”的形式来给业主报价。

北京商报记者走访多个二手房市场较好的区域发现,这些区域的中介机构十分活跃。其中,房产中介人员张贴的“求购房源”的小广告几乎存在于每一栋楼的每个单元门上,而这种方式提出的房屋价格均高于市场成交价格。“这样能获得更多的房源,虽然价格高,但目前市场较好,高价格的房子也能成交。”一位从事房产中介行业多年的经纪人如是说。

供应短缺

除了中介这只手在楼市背后为房价推波助澜外,从买方角度来看,供应的短缺更加剧了房地产市场上的供需矛盾,让“稀缺”的房源倍加抢手。

中原地产首席分析师张大伟直言,“金九银十”前,北京房地产市场一直面临着供应量过低的情况,数据显示,今年1-8月,北京商品房供应套数和面积刷新了历史新低,仅供应了18399套,同比去年同期减少了37.2%。亚豪机构副总经理高珊更是直言,今年北京纯商品住宅供应态势已经可以用极度稀缺来形容。

高珊进一步分析称,去年前8个月,北京新建商品住宅成交供需比基本能够维持平衡,而今年同期这一市场供需比已跌至1:1.7,“整体市场供应的不足导致即使进入了传统旺季‘金九’,楼市成交形势仍难有太大起色。实际上,新建商品住宅供应不足、价格快速上涨,刚需以及改善型消费人群只能从商住房和二手房中做出选择,这部分庞大的客群基础,令这两类细分市场的成交量大幅增加,同时也促进这些项目上调售价”。高珊表示。

具体来说,有业内专家表示,今年,大量买房需求从新房转移至二手房市场,加剧二手房库存消化,并进一步推动二手房市场成交量价双涨。该专家向北京商报记者透露数据显示,今年1月北京的二手房库存还有86563套,到了8月末就仅剩54309套了,而从往年来看,全年库存数据一般不会发生如此大幅的波动,基本都能保持在一个相对稳定的状态。“从这一数据可以看出,随着今年上半年二手房市场量价齐升,二手房库存已处于低位。实际调查发现,在售房源减少明显,尤其是一些成交较好的区域,几乎处于无房可售的境地,二手房价格蹿升速度也很‘可观’。”

此外,北京商品住宅整体供应方面一向相对稳定,尤其对平衡全市新房交易价格起着一定影响的自住型商品房也出现了大幅缩水的情况。统计显示,“金九”上半月,新建商品住宅(不含保障房)共成交6027套,环比8月上半月减少了11.3%。从成交结构上分析,北京楼市旺季出现成交量明显下滑,主要是由于自住型商品房成交骤降。数据显示,上半个月,自住房网签套数出现了91.7%的大幅度下降。

后市看涨

供需关系的变化最终还是需要通过影响消费者的心理预期而反映到房价的涨跌上。“今年包括北京楼市在内一线城市整体进入‘高端年’。”张大伟表示。在此情况下,买方的心理势必会更加受到各种“风吹草动”的左右,甚至变得“草木皆兵”起来。有专家甚至将此现象地形容为恐慌性追涨购房情绪释放。

近期,各种网络社交平台隔三差五就会传出楼市调控新政收紧等消息,每当传言开始泛滥之时,消费者的“抢购”之风就会开始刮起,并随着预期的淡化而逐渐减弱。以近期政策调控传言集中的一线商住交易市场为例,高珊表示,楼市商住调控政策预期再度升温,而且预期中政策实施力度相比之前更为严格,而这也引发了商住项目出现成交热潮,中秋入市的两个商住老项目就均出现了涨价的情况,其中房山区的超级蜂巢相比5月首次入市时价格上涨了24%。

不过,有业内人士预测,从当前市场供给端收缩的态势看,下阶段新房价格仍将可能保持平稳增长的趋势。“很多城市已经进入城市化后期,供应量很难出现大幅提升,虽然今年北京政府相关部门增加了‘7090’类型土地供应,但供需紧张的形势仍难改变。”张大伟直言,而且现在房价相对较低的刚需新房项目入市难度不断加大,目前整体市场高端化形势非常明显,这就导致能令后市房价降温因素越来越少,加之北京住宅土地供应量不断减少,仅有成交的土地屡创高价,如无意外,未来房价或将继续维持整体稳步上涨态势。

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