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去库存为主基调 宣城楼市释放政策有何变局?

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去库存为主基调 宣城楼市释放政策有何变局?
http://www.aofenglu.com  时间:2016年1月29日   来源:宣城房产网

   前言:2015年11月10日,中央财经领导小组第十一次会议提出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。11月11日,在国务院常务会议上,国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着12月14日,中共中央政治局召开会议,分析研究2016年经济工作,中共中央总书记习近平主持会议。会议明确提到,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

   中央高层密集对于房地产“去库存”表态,“去库存”成为2016年楼市的主基调。

   宣城房产网 在“去库存”的道路上,其实我市早在2014年就已经开始行动起来,推出购房补贴、减免契税、公积金政策调整、鼓励进城农民购房的政策。相继出台了《关于促进市区房地产市场持续健康发展的若干意见》、《关于打造皖苏浙交汇区域中心城市促进房地产业健康发展的若干意见》、《关于稳定市区住房消费有关问题的通知》文件,在这些政策的作用下,市场成交有所回暖。

   在2015政策实施年中,我市市区纯商品住房登记销售7016套,76.89万㎡,与去年同期相比均稳中微升,仅低于2013年,而高于“十二五”期间其他年份。纯商品住房成交均价4664元/㎡,虽较去年同期有所回落,但降幅连续9个月保持收窄,呈现出逐季回升态势。

   展望2016年,中央定调2016年楼市主题 “去库存”。在进一步化解房地产库存、扩大有效需求上,宣城楼市政策又有何变局?

   明确:延迟政策执行时间 加速消化库存

   在官方最新发布的《2015年宣城市房地产市场运行分析报告》中提到“已报请市政府同意将《关于打造皖苏浙交汇区域中心城市促进房地产业健康发展的若干意见》、《宣城市人民政府办公室关于稳定市区住房消费有关问题的通知》等政策措施施行时间延长至2016年6月30日。”宣城市人民政府也于2015年12月31日同意批复。也就是说“目前在宣城市区购买住宅商品房,仍享受住房消费政策”。

   据了解,上述文件中涉及的支持住房消费政策措施主要有:

   1)对个人在市区购买144㎡及以下普通商品住房的,财政按所缴纳契税100%给予补贴;

   2)对购买非普通住房和非住宅类新建商品房的,按所缴纳契税50%给予补贴;

   3)购买新建商品住房公积金贷款最高额度提高至40万元,对已还清住房公积金贷款、再次申请贷款的,按首次公积金贷款政策执行;

   4)对进城购房的农村居民,自《商品房买卖合同》备案之日起,即可享受子女入学等市民同等待遇等。

   住房消费与老百姓关系密切,此次我市发布的“住房消费政策延迟执行时间”,不仅是促进商品房销售达到去化去库存,还关联着房地产开发投资。据小编统计,从2014年到2015年,宣城土地市场比较平淡,开发商也减缓了“拿地”,2015年市区新建商品房施工面积和开工面积同比都有所下降。“住房消费政策”不会改变当前的供求关系,只是让本来想买房的人,恢复信心出手了;“住房消费政策”也并非是推涨,而是在稳定的价格下去库存,更多还是希望市场稳定。

   在2016年“十三五”开局之年,房地产市场的稳定对我市经济增长有重要作用。住房消费政策关键点是“稳定住房消费”,我市在对待房地产市场上,从契税减免到公积金贷款调整等刺激不断,为的是释放刚需和改善型需求,让房地产的发展更健康、更市场化。同时我们也看到,在住房消费政策给房地产市场带来利好的环境下,各房地产企业也应从产品出发、从购房者需求出发进行规划和定位,注重设计、服务和后续运营,真正带动居民进行消费,才有望把握好本轮的新机遇。

   宣城去库存问题 没想得那么严重

   据宣城房产网公布的数据显示,2014年宣城累计推出纯商品商品住宅8442套,全年销售备案6960套,平均每月推出新房703.5套,备案仅580套,市区纯商品住房累计尚有8838套可售。2015年1-12月,宣城累计推出纯商品商品住宅6291套,销售备案7016套;平均每月推出新房524.25套,备案584.66套,截止2015年12月31日,市区纯商品住房累计尚有7913套可售,面积约85.58万平米。2015年市区商品房供应量有所下降,而住房销量增速加快,新房入市量与销售备案量的达到一个平衡状态。

   我市去库存的问题并不像大家想得那么严重,相对比较正常,但也存在区域差别。宣城作为一个三四线城市和其他城市不太一样,人口结构和房地产基础都有所不同。

   在人口结构上,到2014年底我市常住人口为257.4万人,宣州区常住人口约80万人左右,市区常住人口不到40万,城镇化率为49.32%,在2015年出台的《宣城市城市总体规划(2014-2030)》公示中,规划到2030年宣城市域人口规模340万人,城镇化水平70%。2030 年宣城市中心城区人口规模80万人,中心城区建设用地规模为80平方公里。也就是说在城镇化进程中,又将有40万人人由农村人口转化为宣城市中心城区人口,如果平均到每一年,我市中心城区人口以每年26666人增加。因此,我市在人口增长和城镇化率上有很大的增长空间。

   在房地产基础上,宣城的房地产发展仅30多年,发展起步晚,直到2008年才是宣城房地产转折和发展的开始,从2008年到2015年,8年时间内我市共开发新建40多个楼盘(不包括纯商业楼盘),共销售纯商品住宅55379套,房价从2008年的3186元/平米到2015年的4664元/平米。因此,我市房地产基础稳固,发展平稳。在政策宽松和城镇化进程的大背景下,房地产后续或将迎来较大发展。

   住房消费政策的延迟以及城市化进程和人口增加带来住房需求,稳定地支持我市的房地产市场发展空间。同时也对房地产企业应对新形势下住房需求结构性变化提出新了要求。2015年,宣城楼市产品结构的一个重要变化出现在改善型户型房源的增多上,特别是100-120平米之间的改善型住房产品在市场占比越来越重,改善型需求正演变成“新刚需”,据宣城房产网数据显示,近13个月来,100-120平米改善型刚需户型成为宣城新建商品住宅市场的重要支撑;因此房地产企业想要跟上新形势,在产品结构上必然要有更多的思量。

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